売却の流れ
お客様の大切な資産である不動産を安心して売却していただけるためにお伝えいたします。
ご売却相談・査定依頼
「不動産を整理、処分したい」とお考えになりましたら、まずはお客様のご希望、お悩みをお聞かせください。
不動産売却の動機や目的はそれぞれです。ご相談をじっくり伺った上で円滑かつ流動的に考慮し、次のステップに入らせていただきます。
現地調査
当社スタッフが現地調査をおこない、あわせて周辺環境などを調べます。
価格査定
近隣の相場や周辺の取引実績、立地、広さ、形状などを検討し、査定価格を提示いたします。
査定に基づきお客様の意向を伺いながら、売却方法を定めます。
媒介契約の締結
ご納得の上、売却をご決断されましたら、お客様と当社のあいだで媒介契約書を取り交わします。
媒介契約には次の3つがあります。
・専属専任媒介契約
依頼できる不動産会社は当社のみで、お客様ご自身で売却先を探すこともできません。専属専任媒介契約を締結した場合、当社は5営業日以内に売物件情報を国土交通省の定める指定流通機構（レインズ）に登録し、物件情報が加盟不動産会社へ公開されます。また、1週間に1度以上、お客様に販売状況をご説明いたします。
・専任媒介契約
当社以外の不動産会社に依頼はできませんが、お客様ご自身で売却先を探すことができます。専属専任媒介契約を締結した場合、当社は7営業日以内に売物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録し、2週間に1度以上お客様に販売状況をご説明いたします。
・一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼でき、お客様ご自身で売却先を探すこともできます。指定流通機構（レインズ）への登録義務や販売状況の報告義務はありません。
売却活動
物件それぞれの特徴を考慮し、最適な買主様を探し出すために、流動的に販売計画をご提案させていただきます。ご希望に応じてネット広告、チラシ広告もご提案いたします。
また、活動経過のご報告を定期的に行います。
買受のお申し込み・売買条件の交渉
ご購入希望の方が見つかりましたら、その都度ご報告し具体的な交渉に入ります。
その際、買主様の見きわめや条件交渉などは安心してお任せください。
そして、双方（売主様、買主様が）売買価格、引渡し時期、手付金などの最終確認をし、ご納得いく条件が揃いましたら、いよいよ契約の準備に入ります。
売買契約
まずご契約前に、物件内容の再確認とご承諾のため、買主様に対して重要事項説明書を作成し、ご説明いたします。
その後、ご納得の上で双方に不動産売買契約書にご署名、ご捺印をいただきます。
また、その際手付金が支払われ契約成立となります。
残金決済・引き渡し
売却の残金を受け取り、登記手続きをおこないます。残金決済と物件の引き渡しを同時におこなうのが一般的です。
土地、建物売却にかかわる譲渡所得税
土地を売却して利益を得た場合、その利益を譲渡所得といい、所得税と住民税がかかります。
不動産の所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得といい、税率が異なります。さらに10年以上居住した場合は税率が軽減されます（所有期間は譲渡した年の1月1日現在で計算します）。
また、居住用の土地を売却した場合、譲渡益が3,000万円以下であれば課税されません。
| 長期譲渡所得 （所有期間が売却した年の1月1日において5年超え） |
短期譲渡所得 （所有期間が売却した年の1月1日において5年以下） |
|---|---|
| ・譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除 ＝課税所得金額 ・課税所得金額×20％（所得税15％、住民税5％）＝税金 |
・譲渡価格－(取得費＋譲渡費用）－特別控除 ＝課税所得金額 ・課税所得金額×39％（所得税30％、住民税9％）＝税金 |
＊その他、平成49年まで復興特別所得税として各年分の基準所得税の2.1％かかります。
＊特別控除の特例の対象になる場合がありますので、お尋ねください。
相続税法改正により課税対象者が増加
2015年1月1日より、相続税法が改正され、相続人ひとりあたりの基礎控除が減額されました。
この影響により、それまで相続税とは縁がなかったご遺族に相続税がかかる可能性が増加。相続税は、相続や遺贈によって取得した財産の価格が基礎控除額を超えた部分に対して、相続税が課税されます。
また、相続税の申告・納税は、被相続人の死亡を知ってから10か月以内に行わなければなりません。
課税対象最低ライン（法定相続人が一人の場合）が6,000万円から3,600万円に引き下がったことで、特に地価の高い都心部でマイホームを所有の場合は2人に1人が課税対象になるとも言われています。
基礎控除額とは
| 平成26年12月31日まで | 平成27年1月1日から |
|---|---|
| 5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数 | 3,000万円＋600万円×法定相続人の数 |
＊相続開始の日が基準となります。
上図の家族構成の場合の相続税基礎控除額
| 基礎控除額 | |
|---|---|
| 2014年まで | 5,000万円＋（1,000万円×3人）＝8,000万円 |
| 2015年1月1日以降 | 3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円 |
| 相続税法改正による差額 |
8,000万円－4,800万円＝3,200万円 3,200万円も基礎控除が減額。 従来なら8,000万円の不動産を相続しても非課税だったが、 2015年以降は4,800万円以上の不動産が課税されることに。 |
仲介手数料の上限
不動産売買の際、不動産会社に支払う仲介手数料の上限は以下のとおりです。
当社では案件の内容により、上記手数料から減額する場合もあります。
仲介手数料や不動産にまつわる税金に関しましては、お気軽にご相談ください。
売却の流れの中で解体・測量・引越し・リフォーム・税金算出・登記などにまつわることはご紹介させていただくことも可能ですので、ご安心ください。 不動産ご売却をご検討しているお客様は、お問い合わせフォームにご記入ください。
東京都内を中心に承っております。その他地域の方もお気軽にお問い合わせください。
